文/北京進(jìn)深 徐迪

12月26日，順義土拍順義新國(guó)展的貍貓換太三期地塊進(jìn)入用地預(yù)申請(qǐng)。

項(xiàng)目包含3幅子地塊，順義土拍加拿大预测28蛋蛋二八2301-03、貍貓換太04地塊為住宅用地，順義土拍05地塊為商業(yè)用地。貍貓換太

土地面積總計(jì)5.97公頃，順義土拍規(guī)劃建面約12.86萬(wàn)㎡。貍貓換太

交易起始價(jià)28.1億元，順義土拍其中：

住宅部分掛牌起始價(jià)為24.73億元，貍貓換太加拿大预测28蛋蛋二八折合樓面價(jià)3萬(wàn)元/㎡；

商業(yè)部分掛牌起始價(jià)為3.37億元，順義土拍折合樓面價(jià)約0.73萬(wàn)元/㎡。貍貓換太

預(yù)申請(qǐng)受理時(shí)間自2025年12月26日起至2026年1月26日下午17:00。順義土拍

新國(guó)展三期地塊首次亮相第八輪供地清單時(shí)，只有3幅住宅子地塊。順義土拍

本次進(jìn)入用地預(yù)申請(qǐng)，去掉了西側(cè)較遠(yuǎn)的02居住用地，加入了南側(cè)的05商業(yè)用地。

3幅地塊位置上更加接近，便于統(tǒng)一規(guī)劃開發(fā)。

不過(guò)商業(yè)地塊要求自持，自持年限為最高出讓年限。

整體建筑規(guī)模上，住宅占比64%，商業(yè)占比36%，相當(dāng)考驗(yàn)開發(fā)商的商業(yè)運(yùn)營(yíng)水平。

往早了說(shuō)這幾塊都是商業(yè)商務(wù)用地，后期順義區(qū)重新進(jìn)了整體的規(guī)劃考量，包括落實(shí)“職住平衡”戰(zhàn)略、完善區(qū)域城市功能，促進(jìn)片區(qū)成熟度等，一部分用地被調(diào)整為住宅用地。

具體來(lái)看下3幅地塊的指標(biāo)。

住宅地塊建面合計(jì)約8.24萬(wàn)㎡，容積率2.0，限高36米。

其中西側(cè)03地塊占地約2.03公頃，地上建筑規(guī)模約4.05萬(wàn)㎡；

東側(cè)04地塊占地約2.1公頃，地上建筑規(guī)模約4.19萬(wàn)㎡。

兩幅地塊形狀都比較規(guī)劃，東西方向長(zhǎng)，面寬資源好，利于樓棟排布。

出讓文件中關(guān)于居住項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要求提到，鼓勵(lì)按照“好房子”技術(shù)要點(diǎn)執(zhí)行。

同時(shí)要求落實(shí)居住項(xiàng)目公共服務(wù)實(shí)施的配置，補(bǔ)充和完善工作，確保街區(qū)級(jí)、社區(qū)級(jí)居住公共服務(wù)設(shè)施與住宅建設(shè)同步實(shí)施。

住宅地塊以南的商業(yè)用地占地約1.85公頃，地上建筑規(guī)模約4.62萬(wàn)㎡，容積率2.5，同樣是限高36米。

周邊新小區(qū)眾多，這個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的落成，將有效補(bǔ)充區(qū)域配套功能。

項(xiàng)目位于順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)內(nèi)，五環(huán)至六環(huán)之間。

東側(cè)04地塊距離地鐵15號(hào)線花梨坎站600米左右；地鐵沿線就是京密路，軌交、自駕出行都很方便。

北邊1公里處是中糧祥云小鎮(zhèn)，此外還有歐陸廣場(chǎng)購(gòu)物中心，商業(yè)配套成熟度比較好，居住氛圍和城市界面也都不錯(cuò)。

距離地塊最近的兩個(gè)新盤：華潤(rùn)保利·和光瑞府，2021年9月底首開，共1376套，分兩期入市，目前均已售罄，成交均價(jià)5.7萬(wàn)元/㎡；

保利建工·星宸和煦，去年7月開盤，僅270套房源，也已售罄，成交均價(jià)5.8萬(wàn)元/㎡。

目前這兩個(gè)項(xiàng)目的二手房掛牌價(jià)也都在5.5萬(wàn)左右。

本次供應(yīng)的新地塊樓面價(jià)3萬(wàn)，乍看還是很有性價(jià)比的，但是有個(gè)商業(yè)“包袱”，比例還不小，相當(dāng)于36%開發(fā)商自持。

或許對(duì)于擅長(zhǎng)做住宅商業(yè)配套的，比如華潤(rùn)、龍湖等，可能反而更有吸引力。

另一個(gè)角度來(lái)看，保利已經(jīng)在這個(gè)區(qū)域連落兩子，并且銷售情況都還不錯(cuò)，也是很有出手機(jī)會(huì)的。